Le bail commercial et loyer pour votre épicerie

Lors de son implantation dans un point de vente, un commerçant a parfois la possibilité d’acheter les murs de sa boutique et donc, parfois de les faire nancer par une banque, le cas échéant avec une garantie prise sur les murs de la boutique par la banque, mais la plupart du temps, il se voit être locataire au travers d’un bail commercial dit bail 3/6/9.

Dans ce cas, il faut bien étudier le contenu du bail ainsi que le montant du loyer afin que ce dernier corresponde au prix du marché et soit supportable par son activité.

• Le contenu du bail commercial
• Comment l’ILC s’applique-t-il ?
• Le montant du loyer commercial
• Calcul du prix du loyer au mètre carré
• Un loyer supportable par l’activité du commerçant

Le contenu du bail commercial

Le bail commercial, est une convention entre un bailleur et un preneur qui organise la relation entre les parties et est généralement soumis au statut des baux commerciaux régi par le code de commerce (art. L 145.1 et R 145.1 et suivants du code de commerce).

Le bail comprend certaines mentions :

1. La description des locaux pris à bail et leur superficie

2. La durée dudit bail (9 ans) avec faculté de résiliation triennale par le loueur (bailleur) ou le locataire (preneur) dans des conditions encadrées par la loi. A noter parfois certaines dérogations, telles des baux contenant une partie ferme (aucune des deux parties ne peut a priori se désengager) sur une durée incluse dans les 9 ans

3. Les modalités de révision du loyer au cours des 9 ans par application de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) (voir infra) la plupart du temps et la méthode de réévaluation du loyer à l’issue des 9 ans ;

4. Le loyer, généralement payé trimestriellement d’avance et éventuellement des franchises de loyer si le preneur consent de gros travaux lors de son installation, à même de mieux valoriser le bien pour le compte du propriétaire en cas de changement de locataire ou de cession du bien

5. Les charges supportées par le locataire (preneur), à savoir impôt foncier, taxe sur les ordures ménagères, charges de copropriété et les charges supportées par le loueur (bailleur), à savoir les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil (il est à ce titre, d’usage de dire que le bailleur doit le clôt et le couvert à son locataire)

6. Le dépôt de garantie (généralement 3 mois de loyer), bloqués par le bailleur

7. Des clauses relatives à l’occupation des locaux, l’attestation d’une assurance du locataire, du bon garnissement des locaux, de la sous location éventuelle.

Le locataire doit être assuré au titre d’une multi risque professionnelle (MRP) qui comprend le vol, les dégâts des eaux, l’incendie. La MAPA (mutuelle des professionnels de l’alimentaire) se tient à votre disposition pour étudier vos projets d’implantation et vous faire une proposition de MRP qui tienne compte tout à la fois des spécificités du métier et des spécificités de votre commerce.

La révision du loyer s’opère au cours de la vie du bail au travers de l’application d’un indice de révision. Deux indices sont applicables :

• l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
• l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires autres que commerciales exercées dans des locaux professionnels, dont en particulier les professions libérales et les activités exercées dans des entrepôts logistiques.

L’indice qu’il convient d’appliquer dans nos métiers du commerce est l’indice des loyers commerciaux (ILC). Ce dernier est composé pour 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25 % de l’indice du coût de la construction et pour 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur.

Comment l’ILC s’applique-t-il ?

La référence à l’ILAT ou à l’ILC, selon l’activité du locataire, présente désormais un caractère obligatoire tant pour les propriétaires bailleurs que pour les locataires à usage professionnel, pour établir les règles de plafonnement lors du renouvellement du bail ou de la révision triennale des loyers.

L’ILC s’applique aux nouveaux baux commerciaux concernés devant être conclus et aux baux en cours. Pour ces derniers, lors de la révision du bail, l’ILC s’appliquera automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de rédiger un avenant (article L145- 34 du code de commerce).

Le montant du loyer commercial

Le loyer commercial est de libre fixation entre les parties, à savoir le bailleur (celui qui loue) et le preneur (celui qui est locataire).

La juste valeur d’un loyer est fonction d’un emplacement. Les loyers commerciaux sont très différents, selon qu’il s’agisse d’une boutique de pied d’immeuble en centre-ville, d’une coque dans une zone commerciale, ou encore d’une boutique dans un centre commercial (mall) ou même d’une galerie marchande en périphérie d’une grande surface.

En centre-ville, les loyers dépendent de l’attractivité de la rue, de l’emplacement de la boutique au sein de cette rue. Il est usuel de qualifier les emplacements de 1 (pour les très bons), 1 bis (moins bon) ou même 2.

Le loyer s’entend du loyer hors taxes hors charges qui est généralement ramené en prix au mètre carré annuel. L’on parle alors d’un loyer de X au m2.

Calcul du prix du loyer au mètre carré

Lors de l’établissement du loyer, il est important de bien définir le nombre de mètres carrés du point de vente. A cette effet, l’on distingue deux approches :

1.Une approche dite GLA (gross leasing area), méthode utilisée généralement par les bailleurs institutionnels, notamment dans les centres commerciaux, dans lesquels la totalité de la surface du point de vente et des réserves sont considérés de même valeur avec un coefficient de 1.

Par exemple, une boutique de 120 mètres carrés de surface de vente et de 80 mètres carrés de réserves, sera considérée comme une boutique de 180 mètres carrés. Si le loyer hors taxes hors charges annuels est de 50 000 euros, l’on considérera que le loyer est de 50 000 / 200 = 250 euros du mètre carré) ;

2. Une approche dite méthode commune, méthode utilisée généralement en centre-ville isolé ou en périphérie, à l’exclusion des centres commerciaux. Dans cette méthode, on pondère les surfaces en fonction de leur intérêt pour le commerçant.

Quel impact d’un éventuel droit au bail également parfois appelé pas de porte ou de tout autre somme à verser dans le calcul du prix au mètre carré du loyer ? 

S’il y a versement, lors de son installation par un commerçant d’un éventuel droit au bail, il convient de l’intégrer dans le calcul du prix au mètre carré.

En effet, le droit au bail, qui permet généralement au commerçant de monnayer sa sortie (notamment lors de sa retraite) est généralement la contrepartie d’un loyer inférieur à ceux constatés dans d’autres commerces de la même zone de chalandise.

Dans la mesure ou cet argent est immobilisé par le nouvel entrant, il est d’usage de considérer que ce dernier sera amorti sur une durée de 10 ans et qu’il viendra s’ajouter de manière théorique au loyer hors taxes hors charges annuel par 10ème.

Si l’on reprend notre exemple et qu’en sus du loyer de 50 000 euros annuels il y ait un droit au bail de 100 000 euros, il conviendra alors de considérer le loyer non plus de 50 000 euros annuel mais de 50 000 euros + (100 000 euros / 10 ans soit 10 000 euros annuels). Le loyer considéré sera alors de 60 000 euros annuels et le prix au mètre carré révisé en conséquence, à savoir :

Dans la méthode GLA : 60 000 / 200 : 300 € du m2
Dans la méthode commune: 60000/128:469€ du m2 ;

Approche du prix au mètre carré en rapport avec le marché

Ce prix au mètre carré en tant que tel ne veut pas dire grand-chose, sauf à être considéré comme étant correspondant au prix du marché. Aussi, un commerçant qui s’installera aura a cœur de comprendre (au travers des loyers payés par ses concurrents dans la même zone de chalandise pour une activité comparable ou bien au travers d’entretiens avec des agents immobiliers) quel est le prix du marché.

En effet, s’il paye un prix supérieur à celui du marché, ce prix sera susceptible d’entraver l’éventuelle cession de son bail si ce dernier décide d’arrêter son activité voire de compromettre son activité, auquel cas il pourra éventuellement se rapprocher du juge aux ns de faire réviser son loyer.

Il est à noter que la Correspondance de l’Enseigne (journal professionnel de l’immobilier commercial paraissant toutes les semaines sur abonnement) donne de nombreux exemples de prix au mètre carré dans les rues les plus commerçantes des principales villes de France de taille moyenne.

A noter : dans le cadre d’un bail signé au sein d’un centre commercial, il est important de demander voire négocier le montant des charges associées au loyer (taxe foncière, charges de l’immeuble).

En effet, si en centre-ville ces dernières ne représentent qu’une partie du loyer (généralement moins de 5% du loyer), en centre commercial, elles peuvent se monter à plus de 20% du loyer annuel (nettoyage du mall, sécurité, animations commerciales).

Le commerçant aura alors intérêt à calculer son prix au m2 en y incluant lesdites charges.

Un loyer supportable par l’activité du commerçant

Le loyer commercial supportable par un commerçant est fonction de son activité. En effet, selon la marge brute que ce dernier dégage (ventes de produits diminués des achats de marchandises ou de matières premières nécessaires à ce chiffre d’affaire), il lui reste une somme plus ou moins importantes pour payer les salaires, le loyer et les frais xes nécessaires à l’activité (eau, électricité, gaz, réparation d’équipements, assurances, honoraires de l’expert- comptable…).

Les loyers hors taxes hors charges annuelles sont alors ramenés en pourcentage du chiffre d’affaire et l’on parle de taux d’effort.

Par métier, les pourcentages acceptables peuvent être dé nis comme suit :

Bien évidemment, le montant du loyer dépend d’un emplacement et d’une zone de chalandise et s’il est élevé, il y a des chances que le potentiel client soit important. Il conviendra donc au commerçant de de dé nir dans ses projections de chiffre d’affaires si le loyer qu’on lui propose est susceptible de représenter une part acceptable de son chiffre d’affaires.

Pour un commerçant alimentaire, il est important dans l’étude de sa zone de chalandise, d’intégrer tant le taux de passants devant son point de vente que la densité du quartier dans laquelle ce dernier s’implante.

En effet, ce n’est pas parce que ce dernier est dans une zone de très fort taux piéton que pour autant les gens entreront et consommeront dans sa boutique. Il est important d’identifier les commerces en résonance et en complémentarité dans la zone de chalandise, sans craindre la concurrence.

Si l’on observe le commerce en centre-ville, les rues alimentaires comprennent souvent de nombreux commerces de même nature, la densité de concurrence appelant la clientèle.

Tel est également le cas dans les autres secteurs du commerce, qu’il s’agisse du textile, de la chaussure ou encore de l’optique.

• Aussi, avant de vous implanter :
• Observez les commerces alentours
• Etudiez la zone de chalandise
• Vérifiez que le prix de votre loyer correspond aux loyers pratiqués dans la zone pour une activité comparable à la vôtre
• Vérifiez que votre loyer est supportable par votre activité et la marge brute que vous prévoyez de dégager.

Et sachez que si vous avez un jour des problèmes avec votre bailleur, l’Union des Commerces de Proximité et son juriste sont à votre disposition pour vous accompagner.

Extrait de